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2035
Dopo anni di politiche insufficienti per contrastare il cambiamento climatico, la qualità dell’aria nelle principali città italiane è peggiorata drasticamente. I casi di tumore causati dalle particelle PM2 e da altre polveri sottili sono aumentati del 15% andando a impattare su un sistema sanitario sempre più in difficoltà a causa dei continui tagli e dell’invecchiamento medio della popolazione
Per questo motivo il governo italiano, seguendo le direttive della comunità internazionale, ha adottato nuove regole per la mobilità green che penalizzano il turismo internazionale. L’aumento globale delle temperature inoltre ha facilitato lo sviluppo di nuovi virus che vengono contenuti con difficoltà. Anche per questo si cerca di limitare gli arrivi da determinate zone del mondo. 

La bolla degli affitti brevi ormai è scoppiata. Dopo una crescita costante che ha portato alla saturazione del mercato nel 2030, si è deciso di inasprire le regole con un conseguente crollo delle prenotazioni.

TASSA DI SOGGIORNO

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LIMITAZIONE CASA
AFFITTO BREVE

max 2

IMPOSTE DURISSIME
PER LE PIATTAFORME

NUOVE NORME
COMUNITARIE

La storia di Marzia.

Da quasi 50 anni la famiglia di Marzia ha un negozio in centro a Firenze che vende un po’ di tutto dai souvenirs ai prodotti tipici, ma soprattutto offre servizi ai turisti: in particolare visite guidate e corsi di cucina. A causa delle restrizioni per gli spostamenti imposti dal governo, però, i turisti sono sempre meno presenti e ogni anno è più difficile far quadrare i conti. Nel 2030 il gruppo di lavoro era composto da 10 dipendenti, oggi sono rimasti in sei e di questo passo Marzia sarà costretta a tagliare ancora.

La qualità dell’aria è pessima e chi si sposta in Italia lo fa per soggiornare in uno dei tanti centri benessere che sono sorti nelle città di provincia. Un contesto salubre per ripulire i polmoni prima di gettarsi di nuovo nello smog delle metropoli, sempre più popolose. Come se non bastasse gli eventi climatici estremi (allagamenti, grandinate violente e trombe d’aria) sono all’ordine del giorno per lunghi tratti dell’anno e la città non è fatta per sopportarli.

Firenze ha ancora il suo fascino, ma le persone ormai la considerano una tappa di passaggio anche più di quanto non facessero 10 anni prima. Molti alberghi hanno chiuso e con la tassa di ingresso al centro storico alzata a 30 euro, per provare a limitare lo smog delle macchine, ormai anche gli italiani si tengono a distanza.

L’unico aspetto positivo di questa assenza di turisti è che sono diminuite le strutture di ricezione come le case vacanze e il figlio di Marzia, Francesco, si è potuto permettere un appartamento vicino al negozio di famiglia così può dare una mano. Qualche anno prima sarebbe stato impossibile, tanto che si era dovuto spostare fuori città per trovare affitti abbordabili. 

Quella che avete appena letto non è una storia impossibile, ma un’ipotesi di foresight che racconta uno dei probabili scenari relativi al fenomeno della turistificazione in Italia.

Turistificazione:

Progressivo abbandono da parte dei residenti delle zone urbane centrali e conseguente sostituzione delle attività commerciali di prossimità e artigianali con quelle ddestinate ad un consumo di massa legate al turismo.

TUTTO È INIZIATO CON UNA
LAVAGNA E DEI POST IT

Seguendo il framework PESTEL (Political, Economical, Social, Technological, Environmental, Legal) che si concentra su sette macrocategorie, abbiamo scelto segnali (variabili già esistenti, ma dall’impatto ancora relativo) e trends (forze definite che influenzeranno molto il tema al centro dell’analisi).
Dopodiché  abbiamo selezionato quelli utili a definire uno scenario coerente (drivers).

Il risultato è quello che avete letto.

MA LA TURISTIFICAZIONE È GIÀ
NELLE NOSTRE CITTÀ…

Qualsiasi teoria di foresight deve collegarsi comunque ai dati che oggi raccontano un fenomeno sempre più rilevante nelle principali città italiane. A Roma, Venezia, Firenze e Napoli i numeri del turismo sono ripartiti a pieno regime dopo la pandemia:

21,5
milioni

gli arrivi a Roma nel 2022. La Capitale, da sola, supera i 16,5 delle altre tre città messe insieme.

4,5
giorni

la permanenza media nella Capitale, mentre a Firenze, Venezia e Napoli si sta due giorni o poco più.

60
milioni

Le presenze (arrivo + permanenza) delle quattro città d’arte.

… E L’EVOLUZIONE DEL MERCATO DEGLI
AFFITTI BREVI È UNA DELLE CONSEGUENZE

gli Airbnb aperti nel 2022. A conferma di un trend costante che ha visto una pausa solo negli anni della pandemia.

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i posti letto coperti da strutture extra alberghiere a Roma e Venezia. A Napoli sono in crescita costante, mentre a Firenze sono “solo” un terzo del mercato.

POCHI HOST CONTROLLANO
GRAN PARTE DELL’OFFERTA

PROVVEDIMENTI LEGISLATIVI

Per questo motivo si sta lavorando ad una serie di limitazioni per controllare il fenomeno delle multiproprietà utilizzate come case vacanza. Tra le proposte c’è anche quella di limitare a due il numero massimo per i privati. Una decisione che a Roma, ad esempio, riguarderebbe l’80% del mercato, ma solo il 16% dei proprietari, come abbiamo visto..

In questo modo non solo si riuscirebbe a tassare in modo più equo chi ha fatto del mercato degli affitti brevi un vero e proprio business, ma soprattutto si potrebbe verificare un abbassamento del prezzo degli affitti nelle zone più centrali delle città. Un alto numero di bnb, infatti, è sempre correlato ad alti prezzi di locazione, a causa di un mercato più limitato degli affitti a lungo termine e di una domanda sempre alta.

LE SIMULAZIONI SULLA SATURAZIONE

I numeri del turismo e quelli degli airbnb impattano in modo molto differente in base alla superficie a disposizione delle città. A Firenze e Venezia ad esempio, lo spazio è ormai limitato, mentre Roma e Napoli reggono la pressione senza grossi affanni, seppur per motivi diversi (ampiezza del territorio, ritardo nello sviluppo del mercato). 

Se i trend di crescita del turismo rimanessero questi cosa accadrebbe? Abbiamo cercato di rispondere a questa domanda, sviluppando un modello predittivo di saturazione.

MAPPE INTERATTIVE DA NORD A SUD

VENEZIA

FIRENZE

ROMA

NAPOLI

NON C’È MAI UN SOLO SCENARIO
DI FORESIGHT
2035
La continua crescita demografica (siamo quasi 9 miliardi secondo l’ONU) e l’espansione delle classi sociali medie a livello globale sono alla base di un aumento generalizzato dei flussi turistici. Le città d’arte italiane possono essere visitate in relativa comodità anche in pochi giorni e quindi rimangono tra le destinazioni favorite per una popolazione che invecchia sempre di più. Il risultato è quello di città invase dai turisti. Il cambiamento climatico non è un freno, ma ha cambiato le abitudini di chi viaggia. Nei mesi estivi i turisti si spostano di meno e molti esercizi commerciali decidono di chiudere per periodi medio lunghi come si fa nelle località sciistiche fuori dai mesi in cui le piste sono aperte. Il flusso turistico nelle città d’arte si concentra dunque da gennaio a maggio e da settembre a dicembre.
La proliferazione di sistemi sempre più raffinati per gestire fasi cruciali dell’ospitalità in casa vacanze (ad esempio il check in) o il costante aggiornamento delle PayApp che consentono pagamenti rapidi e sicuri stanno cambiando la vita di chi mette casa in affitto. A questo si aggiunge lo sviluppo dell’intelligenza artificiale, sempre più alla portata di tutti, che facilita l’analisi dei dati, garantendo al proprietario di casa risultati migliori e supporto in fasi delicate dell’amministrazione contabile. Qualcuno inizia a parlare di metaverso come sostituto del turismo di massa, ma per ora nessuno prende sul serio la cosa.

Per questo secondo scenario abbiamo sempre utilizzato il metodo PESTEL, concentrando però l’attenzione su elementi differenti rispetto alla prima ipotesi. Ne è emerso un quadro altrettanto solido, ma con risultati completamente opposti.

La storia di Fabio.

Fabio è un architetto di 40 anni che vive a Roma. Siamo nel novembre del 2035, fanno 22 gradi e grazie ai risparmi di una vita decide di investire tutto in un piccolo appartamento nella zona vicina al Parco di Centocelle. Grazie al completamento della Metro C infatti, anche i quartieri semi periferici del quadrante sud est della città stanno diventando appetibili, soprattutto considerando che ormai in centro le case vacanze hanno completamente saturato il mercato immobiliare, facendo schizzare i prezzi. Anche per questo in poche ore la casa vacanze è già prenotata per tutto l’anno. La maggior parte delle richieste arriva da Cina e India.
Fabio si sveglia la mattina e mentre fa il caffè imposta il check in automatico che gli ospiti potranno effettuare tramite app. Prima di uscire di casa chiede a ChatGpt di formulare un testo di benvenuto in cinese sulla base di quelli che sono stati apprezzati di più in passato e chiede all’AI, integrata con il sistema di check in, di spedirlo appena gli ospiti saranno entrati.
Tornato a casa dopo una giornata di lavoro, Fabio chiede all’Ai di aggiungere i guadagni della casa vacanze di quella settimana al modello di dichiarazione dei redditi che il sistema ha già generato per lui.

METODOLOGIA E DOMANDA DI RICERCA

Queste sono le domande a cui abbiamo provato a rispondere

Come influisce la turistificazione sulle città d’arte italiane?

Quali sono le prospettive per il mercato degli affitti brevi?

Ma ce ne sono molte altre che analizzeremo ampliando la ricerca.
Ad esempio: quale effetto avranno i grandi eventi sportivi?

FONTI DATI
InsideAirbnb: dati sugli affitti brevi di Airbnb

Capacità degli esercizi ricettivi, ISTAT (2023)

Indicatori del turismo ISTAT, (2023)

Osservatorio del Mercato Immobiliare (2023) – Quotazioni Immobiliari

FONTI FORESIGHT
World Economic Forum, transformation maps, sections: tourism, migrations, housing, artificial intelligence (2023)

ARUP (2019) 2050 Scenarios

European Parliament, Data collection and sharing relating to short-term accommodation rental services (2023)

Senato della Repubblica, legge di bilancio (2024) 

Camera dei deputati, proposta di legge sugli affitti brevi (2023)

https://www.airbnb.it/e/affittibrevi, “La proposta di Airbnb” (2023)

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